迟来的并购 锦和商业拿下北京、上海21个物业背后

一年前的4月21日，“二房东”第一股锦和商业宣布正式在上海证券交易所挂牌上市。

有人称之为中国城市更新领域的首家上市企业，也有人更愿意把它当做产业园区界的WeWork，走的还是“二房东生意”。

上市整整一年后，锦和商业终于迎来了第一笔收并购。

4月25日，上海锦和商业经营管理股份有限公司宣布，以2.29亿元收购3家位于北京、上海的资产运营公司。

其中，以1.6亿元收购上海韧慕持有的目标公司同昌盛业(北京)科技发展有限公司60%股权，并按股权比例向同昌盛业提供股东贷款6130.75万元，用于支付其各项应付款项或对外债务。

资料显示，该公司原隶属于2009年光大安石基金、美国华平投资基金共同投资的同昌盛业（北京）资产管理顾问有限公司。其拥有自有投资运营的“新荟”系列品牌，目前在北京投资运营的项目近15万平方米，包括望京新荟城、日坛新荟坊、新荟园北区及东区。

据悉，此次收购将涉及同昌盛业以承租运营模式的社区商业项目，通过2个控股子公司运营2个成熟项目，通过参股子公司运营2个在建项目（预计2021年11月运营），承租面积合计77000平方米，4个项目均位于北京市区。

同时，锦和商业以3994.80万元收购翌成创意持有的上海翌钲众创空间经营管理有限公司100%股权，以2840万元收购翌成创意持有的上海豪翌企业管理有限公司100%股权。

上述两家公司通过承租运营模式经营17个物业项目，合计约8.4万平方米，所有项目地处上海市区中环线内及中环线沿线，项目业态包括办公、商业和公寓。

此次收购的3家公司主业均与锦和商业业务模型类似，以轻资产承租运营为主，锦和商业将一共新增21个物业项目储备。

值得注意的是，无论是北京同昌盛业还是上海翌成旗下公司，3家公司在2020年度均面临不同程度亏损。

锦和商业在收购同昌盛业同时与公司股东签订了业绩利润承诺，原股东及合作方自然人承诺2021-2024年期间，四年合计净利润业绩目标为2.63亿元（该公司在2020年时录得净亏损671万元）。

此次业绩承诺的惩罚标准与其他公司无二，若在业绩承诺期届满后，同昌盛业在业绩承诺期内经审计累计实现的净利润不足上述承诺，原股东和合作方自然人有义务将差额部分按相应比例现金补偿。

不过，倘若同昌盛业在四年间做出的业绩超出了此前承诺，锦和商业需向公司原股东支付相应的超额业绩奖励。

换而言之，锦和商业达成了一份旱涝保收的并购订单，无论市场好还是坏对其业绩冲击都不会太大，可稳定提供并表收入和利润，这也符合公司一向稳健的发展个性。

据公司年报披露，锦和商业在2020年实现营业收入7.39亿元，同比下降10.06%；归属于上市公司股东的净利润1.56亿元，同比下降12.78%。

收入下降的主要原因是越界创意园部分房屋（即园区内28号楼）拆除重建，营业收入同口径减少约4300万元。此外，国有业主方的租金减免全年已落实2350万元，以及疫情和宏观经济的变化对整体出租率造成了一定影响。

事实上，锦和商业在近些年来的收入增长都十分缓慢，在2018-2019年间分别达成营业收入8.0亿元、8.22亿元，甚至在2020年的大环境冲击下开启了倒车。

如何每年找到一个新的增长项目对锦和商业来说是一个大难题，从公司过往的营收曲线就能发现，虽然每年收入和现金流都很稳定，但难有爆发式的增长，缺乏成长性和故事，股市中的表现也乏善可陈。

截至4月26日收盘，锦和商业报7.6元，市值35.9亿元，已然跌破发行价，较股价高峰时跌去逾8成。

锦和商业是轻资产模式，不持有物业，主要通过承租运营，同时拓展至受托管理和合资运营管理物业。

通过获取城市老旧物业、低效存量商用物业的定位设计、改造、招商、运营和并提供相关服务，锦和商业基本每拿下一个项目都要花费一笔不小的改造成本，承担了一个再开发的责任。

2020年，锦和商业以“承租运营”模式，签约上海柳州路上勤假日宾馆项目，面积约7000平方米；中标上海蒲汇塘路申航大楼项目，面积约3600平方米；以“受托运营”模式托管盛煦地产相关公司在上海、北京的30个项目，面积约15万平方米。

据观点地产新媒体了解，锦和商业在去年上市时合共净募集资金6.85亿元，约有1.53亿元用于越界·金都路项目以及智慧园区信息服务平台建设项目，剩余5.559亿元用于偿还银行贷款及补充流动资金。

也就是说，锦和商业并没有专门为收并购项目保留资金，此次进行收并购的2.29亿元均出自锦和商业的自有资金。

项目外拓方面，锦和商业尝试从资本市场借力，其在3月9日上海众源资本管理有限公司签署合作协议，拟合作设立一支产业基金，规模为人民币10亿元，锦和商业作为有限合伙人对产业基金认缴出资8.9亿元。

产业基金的投资策略为通过组合投资(股权或与股权有关的投资)的方式投资于多个文化创意园区项目，以持有文化创意园区项目的项目股权。锦和商业负责文化创意所有运营事项，包括市场定位、设计改造、招商运营、物业管理等。