被“终止”的宝龙24.5亿元商业ABS

就在前一天，宝龙今年发行的第二期公司债实际规模“缩水”5亿，最终完成发行15亿元。一日之后，宝龙另一笔ABS融资计划变更为“终止”，引起市场的关注。

4月20日，据上交所交易平台信息显示，国信-国君-杭州滨江宝龙城资产支持专项计划状态更新为“终止”。

上述债券品种为ABS，于2020年4月27日获上交所受理，拟发行金额24.5亿元，原始权益人为上海瑞龙投资管理有限公司，计划管理人为上海国泰君安证券资产管理有限公司。

据观点地产新媒体了解，上海瑞龙投资管理有限公司成立于2010年，实缴资本1.05亿元，由上海宝龙实业发展（集团）有限公司100%持股，后者由宝龙地产（香港）控股有限公司全资持有。

另于4月19日，上海宝龙实业发展（集团）有限公司2021年第二期公司债的发行结果显示，原定发行规模不超过20亿元，实际发行规模15亿元，最终票面利率6.5%。

两笔融资的品种不尽相同，但对于地产和商业两手都要抓的宝龙而言，每一笔融资使用效率、发债结构和利率、发行节点和发行情况都尤为考究。

业内人士普遍对于房地产近期贷款和资金监管趋严较为担忧，“房企能发债的话，肯定是多发好过不发，不然，之后的偿债压力还会更加大。”

被“终止”的ABS

事实上，ABS终止发行背后涉及的原因很多，包括企业主动撤回、与资管公司解除合作、底层资产数据不达标、无法提供交易所所需资料、ABS发行时间过长导致超过有效期、市场募资效果等等。

关于此次宝龙旗下这笔24.5亿元ABS融资搁浅背后的原因，观点地产新媒体咨询企业相关负责人获悉，与该融资相关的滨江购物中心经营情况超预期，中介机构调整了评级分层以取得更好的发行票面。

其续指，由于该笔融资项目去年在交易所已经过会，交易结构已经定下来，按照交易所规定，条件变更需要终止后重新申报，因此宝龙这笔商业资产ABS会先撤回再申报。

据了解，上述提及的滨江购物中心为杭州滨江宝龙城，是继下沙宝龙广场、富阳宝龙广场、萧山宝龙广场后，宝龙布局杭州的第四个项目。据了解，约一年前，宝龙便以杭州滨江宝龙城打包成ABS的底层资产。

这一商业综合体早在2016年便开业运营，位于江南大道与火炬大道两大主干道交汇处，距离钱塘江仅500米。

资料显示，该项目总建筑面积40万平方米，包括2万平方米高约4层的商业街、4万平方米的写字楼、14万平方米购物中心及8万平方米高约200米的46层超高层建筑。

熟悉杭州市场的业内人士认为，滨江宝龙城在5年前入市时备受看好，原因是彼时杭州滨江的商业发展缓慢，仅有一个全面开业的大型商业体——星光大道，滨江宝龙城的入市也打破了商业“一家独大”的局面。

随着这几年的发展，滨江一带的商业地产逐渐“成气候”，中赢康康谷、星耀城、龙湖滨江天街、鑫都汇陆续开业。在2020年经历疫情“停摆一年”过后，商业地产留下的发展后遗症仍值得关注。

观点地产新媒体获取的一份关于杭州单体商场业绩市场数据显示，滨江宝龙城在2020年的销售额约15亿，于前年基本持平，但坪效方面比不上杭州大厦、湖滨银泰in77及武林银泰等商场，坪效约0.94万元/平方米/年。

如此来看，宝龙这笔ABS的底层资产情况并不算太差。

从资本市场情况看，当日上交所共终止了5笔ABS的发行，其中三笔涉及商业资产，包括国美鹏泽商业物业、北京横琴人寿大厦以及杭州滨江宝龙城，前两笔分别于2019年底及去年8月受理，“终止”原因暂不详。

而去年全年，两市交易所“终止”的ABS项目共31单，拟发行总规模872.41亿元，终止数量较2019年的60单大幅下降。在高成本的境外债和境内融资收紧的情况下，通过ABS这种融资渠道越来越受房企欢迎。

宝龙融资术

不完全统计显示，去年宝龙有13笔金额不一的融资动作，包括银行借款、公司债券、短期融资券、票据、商业按揭支持证券等，其中成功挂牌发行一笔规模15.03亿元的资产支持专项计划，耗时仅逾百天。

据观点地产新媒体了解，上述挂牌的债券为国泰君安-厦门宝龙一城资产支持专项计划，于去年10月30日上市发行，品种同样为ABS，15.03亿元发行规模中优先级规模15亿元，次级规模0.03亿元，产品期限长达18年。

该笔债券的底层资产为宝龙旗下旗舰高端商业购物中心厦门宝龙一城，总占地面积7.4万平方米，总建筑面积38.77万平方米，其中商业体量为12万平方米。

通过ABS的方式盘活商业资产，腾出更多的资金空间和时间，尝到这种融资方式的“甜头”后，宝龙未来或许还会加大ABS的发债力度。

宝龙方面还表示，今年将开业22个项目，包括13个宝龙广场，位于杭州、温岭、宁波、舟山、盐城、余姚、义乌、珠海、兰溪，3个宝龙天地以及6个宝龙星汇。目前，宝龙已布局121个商业项目，长三角和大湾区分别约86个和5个项目。

若以宝龙目前处于“绿档”的有息负债规模可增长15%来计算，2021年宝龙的负债规模还近100亿的增加空间。

截至2020年底，宝龙借款总额约665.67亿元，其中银行及其他借款的占比为54.78%，而公司债、票据及短期融资券的占比分别为17.92%、20.68%、1.2%，商业按揭支持证券及资产支持证券的占比则为3.52%及1.91%。

从上述借贷类别构成看，宝龙在利用其他多元方式融资上还有很大的操作空间。

前不久，一名头部房企的副总裁曾表示，融资工具是永远存在的，他总结了33种融资工具，“传统融资跟标准化融资占了60%，仍是房企的融资主力，供应链、信用融资应为补充，境外融资、私募仍然是好用的工具。”

在2020全年业绩发布会上，CFO廖明舜对于宝龙今年的新增借贷情况做了一个预期，他表示，从今年总预算来看，宝龙在新增借贷或许会控制在90亿元以内，但考虑到今年拿地结构发上变化，宝龙亦也有可能接近100亿的负债增长。

截至目前，宝龙今年发了4笔债，包括一笔增发1亿美元利率5.95%的优先票据，4.4亿利率5.7%的超短期融资券，两笔合计25亿的公司债，包括规模10亿利率6.6%的第一期公司债及规模15亿利率6.5%的第二期公司债。

廖明舜称，宝龙非常重视调整融资结构，融资成本仍有下降空间，未来尽量减少短债，今年会将融资成本降至6.3%以下。（观点地产网）